2026 수도권 부동산 정리: 정책, 교통 호재, 공급, 금리 (2026-11-07 기준)
2026-11-07 기준 서울 25개 구 전체와 경기 일부는 규제지역, 토지거래허가구역이고, 한국은행 기준금리는 3.00%입니다. GTX-A 서울역~수서 연결 일정은 불투명하고 신안산선, 동북선, GTX-C는 개통이 늦춰졌습니다. 입주 예정 물량은 서울은 줄고 경기는 늘어나는 흐름입니다. 공개 기사와 정부 자료를 모은 것이며 가격 전망이나 투자 권유가 아닙니다.
공개 기사와 정부 자료를 2026-11-07에 모았습니다. 정책과 개통 일정은 자주 바뀌니 계약이나 투자 전에는 출처와 최신 발표를 직접 확인하세요. 요기살래는 가격을 예측하지 않습니다.
정책
규제지역, 토지거래허가구역 지정 (10.15 대책)
2025-10-16 시행, 토허제는 2026-12-31까지, 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 용산구, 성동구 외 22곳
서울 25개 구 전체와 경기 12곳이 조정대상지역, 투기과열지구로 지정됐습니다. 같은 지역은 토지거래허가구역이라 집을 사면 실거주해야 합니다. 경기 12곳 가운데 여기에는 출처에서 이름을 확인한 광명, 과천, 성남 분당만 표시했습니다. 2027년 연장 여부는 아직 나오지 않았습니다.
출처 보기주택담보대출 한도와 LTV 축소
2025-10-15 발표, 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 용산구, 성동구 외 22곳
규제지역 LTV가 70%에서 40%로 줄었습니다. 주담대 한도는 집값 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억입니다. 수도권과 규제지역 주담대 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 올랐고, 1주택자의 수도권 전세대출 이자도 DSR에 넣습니다.
출처 보기스트레스 DSR 3단계
2025-07-01 시행, 수도권 공통
DSR이 적용되는 모든 가계대출에 스트레스 금리 1.5%p가 붙고, 수도권 주담대는 6억원까지로 묶였습니다(6.27 대책).
출처 보기다주택자 양도세 중과 다시 시행
2026-05-10부터, 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 용산구, 성동구 외 22곳
조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 5월 9일까지 계약한 경우 4~6개월 유예가 있었습니다.
출처 보기2026년 세제개편안: 종부세, 양도세 확인 중
2026-08-03 발표, 국회 통과 미확인, 수도권 공통
1주택 종부세 기본공제를 실거주 14억, 비거주 9억으로 나누고 세부담 상한을 200%로 올리는 안입니다. 다주택 양도세 중과는 2027년 5%p, 2028년 10%p 한시 완화하는 안입니다. 아직 개편안이라 실제 적용 시점은 확인되지 않았습니다.
출처 보기외국인 주택 거래 허가제 1년 연장
2026-08-26 ~ 2027-08-25, 수도권 공통
서울 전역, 경기 23곳, 인천 9곳에서 외국인이 주택을 사려면 허가를 받아야 합니다.
출처 보기전세사기 보증금 최소보장제
2026-11-13 시행, 수도권 공통
전세사기 피해자가 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 모자란 만큼 국가가 채워 줍니다. 전세사기특별법은 2027-05-31까지 연장됐습니다.
출처 보기금리
한국은행 기준금리 3.00%
2026-10-22 동결, 다음 회의 2026-11-26, 수도권 공통
2026년 7월 2.75%, 8월 27일 3.00%로 연속 인상한 뒤 10월에 동결했습니다. 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커집니다.
출처 보기공급
입주 예정 물량: 서울은 줄고 경기는 늘어남 보도마다 다름
2026년 2월 집계, 수도권 공통
서울 입주 예정은 2026년 2만7158호에서 2027년 1만7197호로 줄고, 경기는 6만2893호에서 8만3169호로 늘어납니다(한국부동산원, R114). 기관과 시점에 따라 수치가 다릅니다.
출처 보기3기 신도시 계양 첫 입주
2026년 12월, 인천 계양구
계양지구 A2 747가구, A3 538가구가 처음 입주합니다. 고양 창릉과 부천 대장은 2027년 입주 예정입니다.
출처 보기도심 공공택지 공급 계획 (1.29 대책)
2030년까지, 용산구, 과천시, 노원구, 남양주시
용산국제업무지구와 캠프킴 1만2600호, 과천 경마장과 방첩사 부지 9800호, 노원 태릉CC 6800호, 남양주 군부대 4200호를 공급하는 계획입니다. 해당 지역에서 반대가 있습니다.
출처 보기교통
GTX-A 서울역~수서 연결 보도마다 다름
일정 불투명 (삼성역 정차는 2028년 목표), 파주시, 고양시 일산서구, 고양시 덕양구, 중구, 강남구, 성남시 분당구, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구
수서~동탄(2024-03)과 운정중앙~서울역(2024-12)은 운행 중입니다. 두 구간을 잇는 공사는 연내 연결 계획이 있었지만, 2026-10 보도에서 삼성역 구간 보강으로 운행 시작일이 정해지지 않았다고 했습니다.
출처 보기GTX-B (인천 송도~남양주 마석) 공사 중 확인 중
개통 목표 미확인, 인천 연수구, 구로구, 영등포구, 용산구, 동대문구, 중랑구, 남양주시
82.8km 구간을 착공했고 재정구간 공정률은 5.7%입니다(2026-05).
출처 보기GTX-C (양주 덕정~수원) 본공사 시작
개통 목표 2031년 하반기로 늦춰짐, 양주시, 의정부시, 도봉구, 노원구, 동대문구, 강남구 외 6곳
2026년 9월 본공사를 시작했고, 개통 목표가 2028년 말에서 2031년 하반기로 바뀌었습니다.
출처 보기신안산선 개통 2028년 말 예상 보도마다 다름
2028년 말 (더 늦어질 수 있다는 보도도 있음), 안산시 단원구, 안산시 상록구, 시흥시, 광명시, 안양시 만안구, 금천구, 구로구, 영등포구
2025년 4월 광명 공사 현장 붕괴 사고 뒤 개통이 2028년 말로 예상됩니다. 2030년 개통도 어렵다는 보도가 따로 있습니다.
출처 보기월곶판교선 2029년 12월 개통 목표 확인 중
2029년 12월 목표, 시흥시, 광명시, 안양시 만안구, 안양시 동안구, 의왕시, 성남시 분당구
시흥 월곶에서 판교까지 잇는 노선입니다. 최신 일정은 다시 확인이 필요합니다.
출처 보기위례신사선 재정사업 전환, 예비타당성 통과 확인 중
2026-03 예타 통과, 개통 목표 미확인, 강남구, 송파구, 성남시 수정구, 하남시
2026년 2월 민자에서 재정사업으로 바뀌었고 3월 신속 예비타당성조사를 통과했습니다. 14.8km, 역 11곳입니다.
출처 보기동북선(왕십리~상계) 준공 2028년 8월로 늦춰짐 보도마다 다름
2028년 8월 (2027년 하반기 보도와 상충), 성동구, 동대문구, 성북구, 강북구, 노원구
공정률 81.3%입니다. 2026-03 보도는 2027년 하반기 개통이라 했고, 2026-11 보도는 2028년 8월로 늦춰졌다고 했습니다.
출처 보기재건축, 재개발
광진구 중곡1동, 자양4동 정비사업 진전
2026-10, 광진구
중곡1동 A구역은 정비구역으로 지정됐고(최고 35층, 2200가구), 자양4동 A구역은 조합설립 인가를 받았습니다(49층, 2999가구).
출처 보기서울 신속통합기획 214곳 지정
2026-10 누적, 강남구, 서초구, 송파구, 마포구, 용산구, 성동구 외 19곳
2021년 도입 뒤 정비구역 214곳, 약 31만 가구를 지정했고 구역 지정 기간이 5년에서 2년 안팎으로 줄었습니다.
출처 보기지역별로 보기
지역 페이지와 요기살래 동네 카드에 그 지역 관련 소식이 함께 나옵니다.
경기 47곳
자주 묻는 질문
요기살래는 집값이 오를지 알려 주나요?
아닙니다. 지나간 실거래와 공개된 정책, 계획만 정리합니다. 같은 소식도 지역과 시점에 따라 영향이 다르고, 계획은 자주 바뀝니다.
토지거래허가구역이면 무엇이 달라지나요?
집을 사려면 구청 허가를 받아야 하고 실거주해야 합니다. 갭투자(전세를 끼고 사는 것)가 사실상 막힙니다. 현재 지정은 2026-12-31까지입니다.