깡통전세 뜻과 피하는 법: 계약 전에 계산할 것 3가지
깡통전세는 집주인의 대출과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가깝거나 넘어서, 집을 팔아도 보증금을 다 돌려받기 어려운 전세입니다. 계약 전에 (선순위 대출 + 먼저 들어온 세입자 보증금 + 내 보증금) ÷ 집값을 계산해 70%를 넘지 않는지 보는 것이 기본입니다. 2026-11-06 기준 서울 25개 구와 경기 인접 19개 시구 새 전세 중 전세가율을 계산할 수 있었던 거래의 17.3%는 전세가율만으로 80%를 넘었습니다.
전세가율 계산기로 바로 계산하기왜 생기나요
집값이 오를 때는 전세가가 매매가 가까이 올라가도 문제가 잘 드러나지 않습니다. 집값이 내리거나, 집주인이 대출을 더 받거나, 세금을 못 내면 보증금보다 먼저 갚아야 할 돈이 집값을 넘어섭니다. 경매로 넘어가면 시세보다 싸게 팔리는 경우가 많아서 위험은 더 커집니다.
계약 전에 계산할 것
- 전세가율: 내 보증금 ÷ 매매 시세. 같은 단지 최근 실거래로 확인합니다. 80%를 넘으면 위험 신호입니다.
- 선순위 포함 비율: (등기부 을구의 채권최고액 + 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세. 70% 이하가 보통 권하는 선입니다.
- 경매 때 돌려받을 돈: 집이 시세의 70~80%에 팔린다고 놓고, 선순위 금액을 뺀 뒤에도 내 보증금이 남는지 봅니다.
지역별 80% 넘는 전세 비율
전세가율을 계산할 수 있었던 거래가 30건 이상인 지역만 넣었습니다. 매매 기록이 있는 아파트, 오피스텔 위주라 빌라의 실제 위험은 이 표에 잘 드러나지 않습니다.
| 지역 | 계산 가능한 전세 | 80% 이상 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 고양시 일산서구 | 434건 | 198건 | 45.6% |
| 김포시 | 508건 | 217건 | 42.7% |
| 고양시 일산동구 | 300건 | 127건 | 42.3% |
| 고양시 덕양구 | 594건 | 228건 | 38.4% |
| 중구 | 106건 | 39건 | 36.8% |
| 부천시 오정구 | 42건 | 15건 | 35.7% |
| 하남시 | 387건 | 112건 | 28.9% |
| 금천구 | 108건 | 30건 | 27.8% |
| 부천시 소사구 | 149건 | 39건 | 26.2% |
| 강서구 | 461건 | 104건 | 22.6% |
| 동대문구 | 202건 | 41건 | 20.3% |
| 구리시 | 114건 | 23건 | 20.2% |
| 종로구 | 55건 | 11건 | 20% |
| 영등포구 | 323건 | 62건 | 19.2% |
| 과천시 | 84건 | 16건 | 19% |
빌라와 신축은 더 조심
빌라 전세 5,702건 중 4,972건(87.2%)은 같은 건물 매매 기록이 없어 전세가율을 계산할 수 없었습니다. 이런 집은 시세를 부풀려 전세를 놓아도 세입자가 알아채기 어렵습니다. 공시가격, 감정평가, 주변 비슷한 빌라의 매매 실거래를 같이 보고, 전세보증보험에 가입할 수 있는지 먼저 확인하세요.
피하는 순서
- 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 매매 실거래를 찾습니다.
- 등기부등본 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다. 등기부등본 보는 법
- 다가구주택이면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 확인합니다.
- 계산기로 선순위 포함 비율을 계산합니다.
- 전세보증보험 가입이 되는 집인지 계약 전에 확인하고, 안 되면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣습니다. 특약 예시
자주 묻는 질문
깡통전세 기준은 몇 %인가요?
법으로 정한 기준은 없습니다. 흔히 전세가율 80%, 선순위 대출까지 더한 비율 70%를 넘으면 위험하다고 봅니다.
이미 깡통전세에 들어갔으면 어떻게 하나요?
전입신고와 확정일자를 유지하고, 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사해야 대항력을 지킬 수 있습니다. 주택도시보증공사의 전세피해지원센터에서 상담받을 수 있습니다.