전세가율 뜻과 계산법, 서울 실거래로 본 80% 넘는 전세 비율
전세가율은 전세 보증금을 같은 집의 매매가로 나눈 비율입니다. 매매가 5억원인 집의 전세가 4억원이면 전세가율은 80%입니다. 2026-11-06 기준 서울 25개 구와 경기 인접 19개 시구 새 전세 20,798건 중 같은 단지 매매 기록으로 계산할 수 있었던 11,646건에서 80% 이상은 2,014건(17.3%)입니다.
왜 보나요
전세가율이 높으면 집값이 조금만 내려도 보증금보다 집값이 낮아질 수 있습니다. 그러면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 흔히 80%를 넘으면 조심하라고 합니다.
계산법
전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가 × 100
요기살래는 같은 단지의 최근 매매 ㎡당 중간값에 그 집 면적을 곱해 매매가를 어림합니다. 같은 단지 매매 기록이 없으면 계산하지 않고 "확인 불가"로 표시합니다.
서울 실거래 분포
| 전세가율 | 거래 | 비율 |
|---|---|---|
| 60% 미만 | 6,535건 | 56.1% |
| 60~70% | 1,666건 | 14.3% |
| 70~80% | 1,431건 | 12.3% |
| 80% 이상 | 2,014건 | 17.3% |
주택 유형별
| 유형 | 전세 거래 | 계산 가능 비율 | 전세가율 중간값 | 80% 이상 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트 | 12,197건 | 78.3% | 52% | 8.7% |
| 오피스텔 | 2,899건 | 47.3% | 91% | 76% |
| 빌라 | 5,702건 | 12.8% | 61% | 19.5% |
빌라는 같은 건물의 매매 기록이 적어 대부분 계산이 안 됩니다. 계산이 안 된다고 안전하다는 뜻은 아닙니다.
한계
전세가율만으로 안전을 판단할 수 없습니다. 집주인의 대출(근저당)과 세금 체납이 보증금보다 먼저 갚아지기 때문입니다. 전세 계약 전 확인할 것도 같이 보세요.
자주 묻는 질문
전세가율 몇 %부터 위험한가요?
정해진 법 기준은 없지만 80%를 넘으면 위험 신호로 많이 봅니다. 선순위 대출이 있으면 그보다 낮아도 위험할 수 있습니다.
빌라 전세가율은 어떻게 알 수 있나요?
같은 건물 매매가 드물어 실거래만으로는 어렵습니다. 공시가격이나 감정평가, 중개사의 시세 확인을 함께 봐야 합니다.