전입신고와 확정일자: 대항력, 우선변제권 언제 생기나
전입신고를 하고 그 집에 실제로 살면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨, 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있습니다. 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가도 순서에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 둘 다 이사한 날 주민센터나 정부24에서 바로 하는 것이 안전합니다.
대항력
조건은 주택 인도(실제 입주)와 전입신고입니다. 효력은 다음 날 0시에 생깁니다. 그래서 잔금 날 집주인이 대출을 받으면 그 대출이 세입자보다 앞서게 됩니다. 특약으로 막아 두는 이유입니다.
우선변제권
대항력에 확정일자를 더하면 생깁니다. 경매나 공매에서 확정일자보다 늦은 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 확정일자는 계약서를 쓴 날 미리 받아 둘 수 있습니다.
이사를 나가야 할 때
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사하세요.
전세보증보험
대항력과 우선변제권이 있어도 집값이 보증금보다 낮으면 다 돌려받지 못합니다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험의 전세보증보험은 이런 경우 보증기관이 먼저 보증금을 돌려주는 상품입니다. 가입 조건은 자주 바뀌니 계약 전에 확인하세요.
자주 묻는 질문
전입신고는 이사 전에 할 수 있나요?
실제로 그 집에 살기 시작해야 대항력이 인정됩니다. 이사한 날 바로 하세요.
확정일자는 어디서 받나요?
주민센터에서 계약서 원본으로 받거나, 정부24와 인터넷등기소에서 온라인으로 받을 수 있습니다.