전세사기 유형과 피하는 법: 계약 전 확인 목록
전세사기는 주로 집값보다 비싼 전세를 놓은 뒤 보증금을 돌려주지 않거나, 계약 직후 집주인을 바꾸거나 대출을 받아 세입자의 순위를 뒤로 미는 방식으로 일어납니다. 등기부등본, 건축물대장, 집주인 세금 체납, 중개사 등록 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하면 대부분 걸러낼 수 있습니다.
자주 나오는 유형
- 시세 부풀리기: 매매 기록이 거의 없는 신축 빌라에 매매가보다 높은 전세를 놓습니다. 세입자 보증금으로 집값을 치르는 무자본 갭투자와 함께 나옵니다.
- 잔금 날 집주인 바꾸기: 잔금을 받은 날 보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘깁니다.
- 잔금 날 대출: 전입신고 효력은 다음 날 0시에 생기는데, 그 전에 근저당을 잡아 세입자보다 앞서게 만듭니다.
- 신탁 부동산: 소유권이 신탁회사에 있는데 원래 집주인이 계약합니다. 신탁회사 동의가 없으면 세입자로 인정받지 못할 수 있습니다.
- 가짜 집주인, 가짜 대리인: 신분증과 위임장을 위조하거나, 집주인이 아닌 사람이 대신 계약합니다.
- 다가구 선순위 보증금 숨기기: 한 건물의 다른 세입자 보증금이 이미 많은데 알려 주지 않습니다.
- 무등록 중개: 중개사무소 등록이 없거나 자격증을 빌린 사람이 중개합니다.
계약 전 확인 목록
- 등기부등본: 소유자, 근저당, 신탁, 가압류를 확인합니다. 신탁이 보이면 신탁원부까지 떼 봅니다.
- 건축물대장: 위반건축물이 아닌지, 용도가 주택인지 확인합니다. 근린생활시설을 주택으로 쓰는 집은 대출과 보증보험이 막힐 수 있습니다.
- 집주인 신분증과 등기부 소유자가 같은지 보고, 보증금은 등기부의 소유자 명의 계좌로만 보냅니다.
- 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인과 직접 통화합니다.
- 집주인의 국세, 지방세 체납과 다른 세입자 확정일자 현황을 확인합니다. 계약 뒤 입주 전까지는 집주인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다(보증금 1천만원 초과).
- 중개사무소 등록 여부를 국가공간정보포털이나 구청에서 확인합니다.
- 같은 단지, 비슷한 집의 매매 실거래로 전세가율을 계산합니다.
- 주택도시보증공사의 안심전세 앱 등으로 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지 미리 확인합니다.
계약 날과 잔금 날
- 잔금 직전에 등기부를 다시 떼서 바뀐 것이 없는지 확인합니다.
- 이사한 날 바로 전입신고와 확정일자를 받습니다. 전입신고와 확정일자
- "잔금 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다"는 특약을 넣습니다. 특약 예시
이런 말이 나오면 멈추세요
- "보증보험은 안 되지만 집주인이 확실한 사람이라 괜찮다"
- "이사비나 중개수수료를 대신 내 주겠다", "오늘 계약 안 하면 다른 사람이 한다"
- "등기부는 나중에 보여 주겠다", "보증금은 이 계좌로 보내 달라"(소유자 명의가 아닌 계좌)
일반적인 예방 방법이며 법률 자문이 아닙니다. 피해가 의심되면 주택도시보증공사 전세피해지원센터나 법률구조공단에 상담하세요.
자주 묻는 질문
전세사기를 가장 많이 걸러내는 확인은 무엇인가요?
전세보증보험 가입이 되는지 계약 전에 확인하는 것입니다. 가입이 안 되는 집은 시세, 선순위, 건축물 용도 중 하나에 문제가 있는 경우가 많습니다.
신탁 부동산은 계약하면 안 되나요?
무조건 안 되는 것은 아니지만 신탁원부를 떼서 신탁회사의 임대 동의서가 있는지 확인해야 합니다. 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어렵습니다.